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日前，長(zhǎng)租平臺(tái)自如舉辦“2023自如業(yè)主開放日”，首次公開了增益租3年成績(jī)。據(jù)自如COO梁占華介紹，自推出增益租以來(lái)，采用增益租模式的房源已累計(jì)近20萬(wàn)間。2022年，自如在托管期的業(yè)主約有35萬(wàn)、在租自如客約130萬(wàn)，入住率超90%。

增益租可以說(shuō)是自如從“二房東”身份向資產(chǎn)管理者身份轉(zhuǎn)變的核心，在長(zhǎng)租公寓發(fā)展乏力的形勢(shì)下，通過(guò)“增益租”，自如似乎找到了盈利回正的一條有效辦法。

據(jù)第一消費(fèi)金融數(shù)據(jù)，2015年、2016年和2017年累計(jì)虧損近13億元。去年4月，貝殼在收購(gòu)圣都家裝時(shí)，簡(jiǎn)單披露過(guò)自如的業(yè)績(jī)：2019-2021年，自如的收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元?？紤]到疫情等影響因素，這幾年自如虧損的概率依然很大。

在這樣的背景下，想盡辦法開發(fā)新業(yè)務(wù)，講好“新故事”，從而謀求上市，獲得更多資金支持，是自如繞不開的路徑。

2023年以來(lái)，關(guān)于自如上市的消息，總是隔一段時(shí)間就甚囂塵上。

今年3月，有消息傳出，自如計(jì)劃赴港IPO，籌資約10億美元，最早或于4月份向港交所提交初步招股說(shuō)明書，最快今年上市。到了7月，資本市場(chǎng)又傳出消息，自如最快將于第三季度正式向港交所遞交招股說(shuō)明書，IPO團(tuán)隊(duì)可能包括中信證券、高盛、摩根士丹利等。對(duì)于兩次消息，自如給出的回應(yīng)如出一轍，表示“不予置評(píng)”。

如今已經(jīng)第四季度了，自如籌備上市的消息又一次傳了出來(lái)?？梢钥隙ǖ氖牵匀缫恢睘樯鲜凶鲋鴾?zhǔn)備工作，隨著經(jīng)營(yíng)壓力的增加，公司的經(jīng)營(yíng)壓力也會(huì)越來(lái)越大，對(duì)上市融資的渴求也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈。

此前，分散式長(zhǎng)租公寓第一股蛋殼公寓退市、青客公寓破產(chǎn)清算等一系列負(fù)面新聞，給整個(gè)長(zhǎng)租市場(chǎng)潑了一盆冷水?，F(xiàn)在，資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓也許有所改觀，因?yàn)闃I(yè)內(nèi)部分主體比如龍湖冠寓、萬(wàn)科泊寓、魔方公寓等，都已經(jīng)開始盈利。

但，自如的上市之路變數(shù)依然頗多，它面對(duì)的挑戰(zhàn)依然很大。

老瓶新酒

“增益租+裝修生意”，是自如董事長(zhǎng)、CEO熊林給資本市場(chǎng)講的新故事，也是對(duì)自如商業(yè)模式的迭代——從簡(jiǎn)單的C2B2C模式，即平臺(tái)出錢收房改造、從而賺取租金差+空置期的傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樽匀缤瞥龅摹霸鲆孀狻蹦Ｊ健?/span>

在新的“增益租”模式下，業(yè)主需要在裝修前自己為裝修房子付費(fèi)，而自如的定位就變成了資產(chǎn)管理的角色——根據(jù)對(duì)業(yè)主房屋出租管理的好壞，自如獲取業(yè)主激勵(lì)傭金。如果自如管得好，業(yè)主的出租率就高，收益自然就高，自如就可以收取高一點(diǎn)的傭金；反之，如果自如管得不好，業(yè)主甚至可以不支付傭金。

此前自如的“省心租”模式，是一種重資產(chǎn)模式，自如承擔(dān)了業(yè)主房屋的裝修成本，沉淀在自如的資產(chǎn)負(fù)債表上，就是長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。而“增益租”是輕資產(chǎn)模式，自如把修成本轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上，業(yè)主要么一次性支付，要么分期抵扣租金。這樣一來(lái)，自如把原來(lái)的裝修成本、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，變成了收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流，報(bào)表隨之變得好看了許多。

不過(guò)，“故事”講得再好，還得有人愿意聽才可以。自如動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)余元的裝修費(fèi)用，讓業(yè)主紛紛被勸退。據(jù)了解，增益租模式上線后一段時(shí)間，自如簽約量持續(xù)下滑。

不過(guò)，此次業(yè)主開放日公布的增益租3年20萬(wàn)間的數(shù)量，是個(gè)很可觀的數(shù)字。對(duì)此，熊林表示，“質(zhì)變必量變，在經(jīng)歷了33個(gè)月的‘質(zhì)變’之后，目前自如已然進(jìn)入了全新的穩(wěn)定發(fā)展階段?！?/span>

早前，自如資管官微發(fā)布了今年上半年的工作總結(jié)。截至6月底，自如資管管理規(guī)模突破3萬(wàn)間，完成全國(guó)13座城市布局。今年上半年新拓武漢、天津兩城，成功簽約武漢首個(gè)保租房合作項(xiàng)目以及落地自如寓天津首店。

但從行業(yè)的角度看，盈利難、盈利低一直是制約長(zhǎng)租公寓生存和發(fā)展的弊病，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也被不少業(yè)內(nèi)人士稱之為微利行業(yè)?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅在2%-4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也曾公開表示不看好長(zhǎng)租公寓行業(yè)，甚至直言長(zhǎng)租公寓燒錢創(chuàng)業(yè)是一條不歸路，不到1%的租金回報(bào)，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。

2019 年之前，借著資本東風(fēng)，長(zhǎng)租行業(yè)大肆收房，“高進(jìn)低出”致使行業(yè)迅速產(chǎn)生泡沫。自2020年以來(lái)，因租金貸和加注金融杠桿模式，青客公寓和蛋殼公寓相繼暴雷，走向破產(chǎn)清算和退市結(jié)局，寓見公寓、樂(lè)棧公寓等地方性公寓也相繼因資金鏈倒下，顯然，直至今日，長(zhǎng)租公寓都尚未跑出一個(gè)成熟可持續(xù)的商業(yè)模式。

而且在口碑上，長(zhǎng)租公寓“二房東”因?yàn)闈q價(jià)、裝修、環(huán)保、兩頭通吃等問(wèn)題，總是引發(fā)吐槽和投訴。在“黑貓投訴”上，搜索“自如”，有超過(guò)11000條結(jié)果，其中提及“霸王條款，扣掉押金還要違約金”“退租多收房費(fèi)”“申請(qǐng)租房發(fā)票業(yè)務(wù)沒(méi)有回應(yīng)”等等。

對(duì)此，熊林在今年年初表示，“如果我們?nèi)圆桓淖?，或者幻想住房租賃行業(yè)會(huì)像過(guò)去十年那樣快速、粗放式增長(zhǎng)，而不去向更健康持久、更長(zhǎng)周期的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的話，我相信任何一個(gè)企業(yè)在未來(lái)都會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)的打擊?！?/span>

亟待融資

自如成立于2011年，從鏈家內(nèi)部孵化出來(lái)。其總部設(shè)在北京，旗下?lián)碛凶匀缬鸭摇⒆匀缯?、業(yè)主直租、自如豪宅、自如寓、自如驛、自如ZSPACE等產(chǎn)品，為用戶提供保潔、搬家、維修等服務(wù)。

自如以分散式公寓起家，即房源來(lái)自于業(yè)主，把房源租下來(lái)，進(jìn)行不同程度裝修再出租。在2012年后，自如開始涉足集中式公寓，但分散式公寓一直是自如的主力業(yè)務(wù)。

在高速發(fā)展之下，自如在2018年管理價(jià)值高達(dá)8000億，此后進(jìn)行了4輪融資，2020年投后估值66億美元，備受資本追捧。

2018年1月16日，自如引入A輪融資40億，當(dāng)時(shí)吸引到了新希望、融創(chuàng)、華興資本等上市企業(yè)，同時(shí)還吸引到了騰訊、紅杉、源碼等頂級(jí)資本以及知名國(guó)際資本的投資。

2018年3月15日，自如引入A+輪融資，峰尚資本獨(dú)家投資，該公司成立于2015年，是一家私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，高豐是創(chuàng)始人，曾在華爾街之狼的“KKR”擔(dān)任執(zhí)行董事，在大摩投行部任職負(fù)責(zé)大中華區(qū)的市場(chǎng)投資。

2019年6月15日，自如引入5億美元融資，投后估值高達(dá)50億美元，除了老股東泛大西洋投資、騰訊投資和紅杉中國(guó)，本輪還引入了天圖投資。

2020年3月4日，自如進(jìn)行了戰(zhàn)略融資，吸引到軟銀10億美元投資，持股比例高達(dá)15.15%，投后估值66億美元，是我愛我家市值的6.5倍。

此后3年多時(shí)間，自如再無(wú)披露新的融資進(jìn)展。據(jù)了解，期間它通過(guò)旗下子公司北京自如眾誠(chéng)友融信息科技發(fā)行了數(shù)筆企業(yè)ABS。

在這3年中，各大長(zhǎng)租平臺(tái)相繼暴雷后，一級(jí)資本市場(chǎng)也變得十分謹(jǐn)慎。而在這個(gè)高杠桿的賽道，缺乏資本的助力，自如的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻。

自去年開始，自如便有意開源節(jié)流，拓展流動(dòng)性。

去年年中，市場(chǎng)消息稱，自如開啟大規(guī)模裁員，裁員比例約20%，賠償標(biāo)準(zhǔn)N+1，只給兩三天的交接的時(shí)間，涵蓋互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)管理、品質(zhì)、設(shè)計(jì)等部門。除一線業(yè)務(wù)部門，裁員后自如總部中后臺(tái)及職能部門已經(jīng)不到4000人。

不過(guò)，自如迅速給出官方回應(yīng)，表示只是對(duì)個(gè)別部門，進(jìn)行正常的組織優(yōu)化調(diào)整，但會(huì)持續(xù)加大服務(wù)客戶和業(yè)主的管家團(tuán)隊(duì)的招聘。公司直言去年上半年因?yàn)橐咔槎艿教魬?zhàn)，但會(huì)對(duì)各個(gè)經(jīng)營(yíng)維度優(yōu)化調(diào)整。

同時(shí)，多家媒體報(bào)道稱，此前多地用戶曾在社交平臺(tái)上曝光自如趁疫情期間上漲房租，在包括北京、上海等多地租客房租被通知上漲，漲價(jià)的幅度達(dá)到了10%甚至超過(guò)20%。

自如管家回應(yīng)稱，這是由于業(yè)主新合約、市場(chǎng)供求顯著上漲，才導(dǎo)致了租金上漲，是系統(tǒng)自動(dòng)根據(jù)周邊房?jī)r(jià)，自動(dòng)調(diào)整、生成的價(jià)格。言外之意，房租的階段性上調(diào)，是市場(chǎng)客觀因素推動(dòng)的。

2022年，由于北京、上海等地均受到疫情影響較為嚴(yán)重，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)不可避免的面臨空置率上升、出租難度增大等現(xiàn)狀，經(jīng)營(yíng)壓力增大。在這樣的情況下，企業(yè)通常會(huì)選擇將成本轉(zhuǎn)移至房租上，使得租金出現(xiàn)逆勢(shì)上漲的狀況。與此同時(shí)，裁員現(xiàn)象或更加印證了自如經(jīng)營(yíng)壓力的增加，裁員更多為迫不得已之舉，也是降低經(jīng)營(yíng)成本的舉措之一。

裁員、漲價(jià)，種種行為，都暗示了自如目前艱難的處境。

而至今3年未獲新的融資，意味著自如必須依靠自己的能力造血。審視 10 年以來(lái)的商業(yè)模式，這也是自如一次必須面對(duì)的積極自救。

除了自如，另一家長(zhǎng)租公寓品牌——魔方公寓，也在去年9月26日、今年4月28日兩次向港交所遞交招股書，如今也是下文不詳。資本市場(chǎng)在長(zhǎng)租公寓上栽過(guò)的跟頭，深刻地體現(xiàn)在了企業(yè)的IPO申請(qǐng)審核上。

不知這一次，自如能不能用新故事說(shuō)服投資者？